2020년 2월 집 계약이 만료되어 이사를 하려고 했는데, 다리를 다치는 바람에 모든 상황이 꼬였다.
그래서 어쩔 수 없이 집 계약이 연장된 상태에서 중소기업 전세자금대출 진행을 진행하는 중이다.
주택도시기금 중소기업 전세자금대출 공식자료 http://nhuf.molit.go.kr/FP/FP05/FP0502/FP05020601.jsp
중기청 신청 전에 알아두자(상식, 꿀팁)
좀 더 똑똑하게 진행하려면 꼭 읽어보자!
- 중기청이란?
주택도시기금에서 나오는 상품명은 "중소기업취업청년 전월세보증금대출"이다. 하지만 부동산, 은행, 집 구하는 앱 등등 많은 곳 "중기청"으로 줄여 말한다.
- 중소기업청년자금 대출은 2군데서 나오며, 둘 중 한개를 받는 것이다(둘 다 한도는 1억이다.)
1. 주택도시보증공사(HUG) - 100%
2. 한국주택금융공사(HF) - 80%
ex) 한푼 없는 상황에서 중기청으로 1억짜리 집을 구한다 가정하면,
주택도시보증공사에서 100% 1억 원 다 받아서 구할 수 있다.
한국주택금융공사에서 80% 8000만 원 대출받고 + 2000만 원은 신용대출
ex) 1억 5000짜리 집을 구한다고 가정하면,
주택도시보증공사에서 100%다 받으면 1억 원(1억 초과 불가) + 5000만 원 개인신용 대출
한국주택금융공사에서 80% 받으면 1억(1.5억의 80%는 1.2억이지만 1억한 도내) + 개인신용대출 5000만 원
- 2억 이하의 집만 가능
나는 처음에 중기청에 대해 잘 모를 때, 중소기업 대출 + 내 신용 대출 + 형의 신용 대출을 합쳐 2억 2천짜리 집을 구하려고 했다. 멍청했다.
- 4년 간 중기청을 유지할 수 있다.
기본적으로 중기청은 2년 기간이며, 후에 2년 연장해서 총 4년이 가능하다. 4년 이후부터 10년까지는 버팀목전세자금대출로 변환되어 대출을 지속할 수 있다. 중기청을 받고 2년 후에 중기청을 연장할 때, 이직 및 특별한 이유 없다면 연장이 가능하다. 예로 2년후 연봉이 3500만원이 넘어도 가능하다는 소리. 하지만 이직을 했고, 이직한 회사가 조건을 만족하지 못할 땐 연장 불가하다.
- 연봉은 온전한 1년 기준
예로 5월에 집을 구한다고하면, 작년 연봉이 기준이 된다. 즉 올해 연봉이 올라 3500 이상이 된다해도 작년기준 3500이 넘지 않으면 가능
- 100%를 다 받기 까다롭다.
100% 다 받기 위해선 주택도시보증공사에 중기청을 신청해야 한다. 100% 다 나오는 매물은 드물다. 뿐만아니라 80% 중기청 보다 집주인이 더 신경 써야 할 부분(서류 관련 80%보다 추가적인 부분이 있는걸로 기억)이 많아 대출을 잘 안 해주려고 한다.
- 집주인이 중기청을 싫어하는 이유
내가 알아낸 가장 큰 이유는 대출 확정까지 걸리는 시간이다. 중기청은 심사 시간이 길다 보니 부동산을 계약할 때, 임대차계약서에 "건물로 인해 중기청 대출 불가 시 계약금을 돌려준다"라는 특약을 넣는데, 이를 집주인이 싫어하는 경우가 있다. 또, 이사할 집에 세입자가 살고 있다면 스케줄 조정 등에 문제가 생길 수 있다. (아래 내 경우 집주인이 중기청을 싫어하는 예시 있음.)
- 특약은 필수
위에서 언급했듯이, 건물로 인해 대출이 안 나오는 경우 계약금을 즉시 반환한다는 특약은 필수로 넣어야 한다. 여기서 알아둘 것은 대출 진행 중 "건물에 문제가 있으면" 반환받는 것이다. 대출자에게 문제가 있다면 계약금을 날릴 수도 있다.
- 은행방문 필수
은행에서 중기청이 가능한지 확인하지 않고 집을 계약을 했다면, 위 건물 문제시 계약금 반환하는 특약이 적용이 안 된다. 또 중기청 과정에 변수가 많아서 신용대출과 함께 받았을 때, 내가 예상한 금액이 나오는지 여부도 함께 알아봐야 한다. 생각보다 마음 졸이는 상황이 발생할 수 있다. 이런 이유에서 은행방문은 필수이다. 인터넷상에 정보만 가지고 혼자만의 세상에 빠져 예상치 못한 문제에 직면할 수 있다.
- 은행원
중기청이든 신용대출이든 어떤 은행원 만나느냐가 정말 중요하다. 친절함, 정보력, 심지어 나는 한도가 달라지는 문제까지 있었다. 꼭 좋은 행원을 만나자.
- 다세대 vs 다가구
간단한 개념만 살피면, 한 건물에 주인이 하나면 다가구. 각 호수마다 주인이 다르면 다세대이다. 확인 방법은 등기부등본을 떼어보면 각 호수 별로 나오는지 통합적으로 나오는지 보면 알 수 있다. 이걸 알아야 하는 이유는 둘 다 건물의 상황에 따라 다르지만, 대체로 "다세대"의 경우가 건물, 융자관련 문제가 적을 확률이 높다. 따라서 중기청이 되는 건물일 가능성이 높다.
- 집구하는 어플
네이버 부동산, 다방, 직방, 피터팬, 집토스 등 다양한 어플 있다. 개인적인 의견이지만 네이버 부동산이 허위 매물이 없어 좋았다. 집토스도 허위매물 없고 좋다고 하는데, 내가 몇 번 안 봐서 모르겠다.
- 집 계약금
중기청 신청 시 필요한 서류 중에 계약금의 5%를 지불한 영수증이 필요하다. 그런데 집 계약시 대부분 계약금은 10%를 한다고 한다. 처음 어설프게 중기청에 대해 알고 있을때는 계약금이 5%면 되는줄 알았다. 다행히도 나는 10% 지불하는데 문제가 없었기에 10%로 진행을 했다. 5%도 10%도 기준은 아니지만 대부분 10%라고 들었으니, '5%가 당연한 것은 아니다' 쯤은 알고 있으면 좋다.
- 중기청 심사구분(단계)
1.자격심사 - 2.예비자산심사 - 3.사전자산심사 - 4.사후자산심사
자격심사, 예비자산심사는 기금e든든 통해 중기청 대출을 신청하면 3-5일 후에 발표가 난다(나는 하루 만에 결과 받음). 사전자산심사는 은행에서 하는 심사이다. 중기청 서류를 은행에 제출하면 일주일 정도 걸린다고 한다. 사전자산심사의 시작은 입주일로부터 한 달 전이다. 즉, 입주일로부터 한 달보다 이전이면, 사전자산심사가 시작될 수 없다.(이부분도 집주인이 중기청을 싫어할 수 있는 이유. 대출 확정여부를 한달 전엔 알 수 없기 때문.)
- 중기청심사 입주 한달전에 시작가능
예를 들어 입주 날짜가 5월 30일이면, 중기청 심사는 4월 30일에 시작이 가능하다. 따라서 중기청 서류심사의 가장 빠른 시작일은 4월 30일이고, 빠르게 결과를 얻어도 5일은 걸리니 5월 5일쯤 결과를 받을 수 있을 것이다. 나같은 경우 4월 15일정도에 5월 30일에 빠지는 괜찮은 집을 찾았다. 그런데 중기청이 나오는지 확실치 않으니까 4월 30일 이후에나 계약을 할 수 있는 것이다. 물론 4월 30일 이전에도 계약은 가능하다. but, 계약했는데, 중기청심사 탈락하면?... 누가 책임지나
- 기금e든든으로 중기청 신청
은행 사전자산심사가 시작되기 전 기금e든든심사가 되어야 한다. 물론 기금e든든 심사 전 은행에 서류 제출은 가능하다.
- 기금e든든 어플리케이션
심사 결과 자주 확인할 수 있으니 로그인 지문으로 등록하면 편하다.
- 집 계약기간이 안 끝났을 때 새로운 집으로 이사
집주인에게 말하고 이사하면 된다. 대신 공인중개사 수수료가 이중으로 나갈 수 있다. 내가 이사할 때 한번, 내 집이 나갈 때 한번. 지인이 말하길 해당 집에 오래 살았다면 집주인에게 말만 잘하면 계약 기간에 나가도 부동산중개료를 안 낼 수도 있다고 하는데.. 안 받을 집주인이 몇이나 있을지 모르겠다.
- 어플로 집 구할 때, 사진 없는 방도 보자
사진 없어도 생각보다 좋은 집이 많다. 집의 면적이나, 구하고자 하는 옵션이 어느 정도 맞다면, 사진이 없어도 집을 보러가자.
목표
1. 1억 중소기업전세자금(100%) + 5천만 원 신용대출로 집을 구하자.
2. 조금 낡아도 빌라 투룸을 구하자.
대출 과정
1. 중기청이 가능한 기업인지, 대상인지 확인.
나는 이 부분에서만 은행을 2~3번 갔다. 회사가 규모가 애매해서 중기청이 가능여부에 대한 판단이 행원마다 달랐다. 심지어 처음 방문했을땐 중기청 대출 시 필요한 서류 리스트만 주고, 중기청이 가능한 기업인지, 아닌지 판단도 안해주었다. 행원 잘 만나야하는 이유다. 사실 중기청을 받는 사람들은 대부분 사회초년생이며, 설명할 것이 많기 때문에 행원들이 싫어한다. 행원은 영업직이다. 많이 팔고, 더 성과가 좋은 상품을 팔아야 하기 때문에 중기청은 달갑지 않은 손님일 것이다. 하지만 모든 행원이 그런것은 아니기에 좋은 행원을 잘 찾아야한다. 나는 결과적으로 가능한 기업이라고 확인했다.
2. 집구하기.
네이버 부동산이 좋더라.
어플을 통해서 집을 구한다면 개인적으로 네이버 부동산을 추천한다. 설정 가능한 검색 조건도 많고, 허위매물이 적기 때문이다. 하지만 모든 어플이 그렇듯 네이버 부동산 어플도 중기청 가능한 집을 선택하는 조건이 없기 때문에 일일이 봐야 한다.
만약 마음에 드는 집을 발견하면 중기청이 된다고 쓰여 있는 상품인지 확인한다. 정확하게 "중기청 가능"이라고 쓰여 있는 상품이 있는 반면, 그냥 전세자금대출이 가능하다고 쓰여 있는 상품도 있다. '중기청 불가'라고 쓰여 있지 않다면, 중기청이 가능한지 물어보자. 나의 경우 되는 경우가 꽤 많았다(중기청은 전세자금대출 중에 하나이며, 집주인이 해주냐 마냐의 차이이기 때문).
공인중개사를 통해 집을 구한다면 어플에서 조건 설정하듯이 꼭 필요한 조건과 중기청(80%, 100%) 가능 여부를 물어보면 된다.
개인적으론 어플을 추천한다. 나의 경우 이사할 지역을 정하지 못해서 여러 지역의 매물을 보고, 해당 매물을 올린 공인중개사에 연락했다. 만약 사전에 어플을 통해서 매물을 안 보고 바로 공인중개소로 간다면, 사실 여러 옵션은 사치다. "중기청 가능 매물 있어요?" 라고 먼저 묻게 된다. 80%는 1~2개 정도 있을 것이고, 100%는 아마 없다고 할 것이다.
집 좋다고 바로 계약하지 말고, 여러 곳을 둘러보자. 생각보다 좋은 곳이 꽤 있다. 집의 차이가 얼마 안 난다고 생각하는 어른들도 있었지만, 나는 만족감의 차이가 크게 달랐다. 그리고 어플에 사진이 없는 방도 중기청 조건이 맞는다면 연락해보자. 사진 없는 방도 좋은 방이 꽤 많았다.
(2.1 신용대출)
중기청과 신용대출을 같이 받는다면, 신용대출을 먼저 받아야 한다. 신용대출을 받는다면 이로 인해 신용등급이 변동되고, 그 변동된 결과를 가지고 중기청 심사에 쓰이기 때문이다. 중기청을 먼저 받는다면 대출 과정의 기간이 길어서 나중에 자금을 원하는 대로 못 쓰는 경우가 생긴다. 나 같은 경우 집 계약금(전세금의 5%)을 신용대출로 충당했기 때문에 신용대출을 먼저 받았다.
신용대출을 '2.집구하기' 뒤에 넣었지만, 집을 확실한 기간 내에 구할 거라면 마이너스 통장 기준 언제 받아도 상관없다. 하지만 마이너스 통장이 아니라 한 번에 대출금을 모두 받았는데 집 구하는 기간이 길지면 불필요한 이자가 나가는 셈이니 주의하자.
*참고로 나는 기존 신용등급 3등급에서 마이너스통장 5천만원 뚫었더니 신용등급이 6등급이 되었다. 그리고 그 이후 2중정도 있다가 다시 이런저런 평가에 의해 4등급으로 올랐다.
3. 집 등기부등본, 건축물대장 확인
마음에 드는 집을 골랐으면 공인중개 사무소에 방문하여 계약을 하기 전 건물(그 집, 그 호수, 그 건물)에 문제가 있는지 확인해야 한다. 중개사가 한 번 확인해주고, 등기부 등본과 건축물대장을 주며 은행에 가서 확인하라고 한다. 나는 중개사가 문제없다고 했고, 은행 가서 확인도 해보라고 해서 이중으로 확인했다.
기존 프로세스
4. 집 계약 -> 5. 기금e든든 신청
기존 프로세스의 경우 기금e든든으로 중기청을 신청할 때, 이사할 집의 주소와 계약 일자를 입력해야 한다. 이때 오늘 기준 미래의 날은 선택이 안 되고, 계약한 상태에서 신청 가능하다고 나온다. 나는 이 과정에서 중기청이 "프로세스가 도대체 왜 이래" 라는 생각이 들었다. 중기청 신청 서류를 보면 임대차계약서가 필요하다. 임대차계약서를 얻으려면 계약을 해야 하는데, 대출 가능 여부가 확정 나지 않은 상태에서 계약을 해야 하는 것이다. 계약할 때는 건물 문제 시 계약금을 돌려받는다는 특약을 넣지만, 추후 심사과정에서 "내(대출자) 문제"로 대출이 나오지 않는 경우, 계약금을 못 돌려받을 수도 있는 것이다.
나의 경우
4. 기금e든든 신청 - > 5. 집 계약
나는 기금e든든 신청하기 바로 전날에 계약을 이미 했다고 입력한 후, 기금e든든을 신청했다. 왜냐하면 중기청이 나오는지 안 나오는지 확실하지 않으니까. 중기청이 나오는지 안 나오는지 확실치 않는데 계약을 해버렸다면 계약금 관련 문제가 생길 수 있기 때문에 중기청을 받는 입장에서 조심스러울 수밖에 없었다. 기금e든든을 통해 중기청을 신청하면 3-5일 안에 자격심사를 통해 적격/부적격 판정이 나온다고 하는데, 나는 하루 만에 심사 결과를 알려주었고, 적격판정을 받았다. 그리고 나는 자격심사에서 적격판정을 받은 후 바로 집을 계약했다. 계약 시 특약은 필수. 여기서 적격 받았다고 무조건 대출 나오는 건 아니다. 단지 자격심사일 뿐이며, 대출한도도 정확히 알 수 없다. 내가 알기론 대출한도는 한국주택금융공사에서 나오는 80%를 받는다면, 자기 연봉의 3.5배까지 1억한 도에서 가능한걸로 알고 있다. 하지만 여러 가지 고려할 변수도 있으니 반드시 은행원에서 물어보자.
*내 경우는 내가 들어갈 집의 세입자가 계약이 한 달 남은 상태였다. 계약이 끝나면 집주인은 세입자에게 보증금을 돌려주어야 한다. 그런데 집주인은 그 보증금이 묶여있는지 내가 입주할 때 내는 보증금을 기존 세입자에게 주려고 했다. 그 세입자 또한 한 달 안에 집을 구해야 하는 상황이다. 한 달이란 시간은 집 구하는데 있어 긴 시간이 아니다. 그런데 내가 이 집에 중기청으로 들어가려고 하고, 중기청이 나오는지 확정받기까지는 2주가 걸린다. 여기서 문제가 되는 시나리오가 있다. 기존 세입자는 새로운 집을 구했고, 나는 중기청 심사를 2주간 기다려서 결국 부적격판정을 받았고, 집주인은 기존 세입자가 나갈 때 돌려줄 보증금의 여유가 없는 것이다. 어려운 시나리오가 아니라 내가 중기청 부적격판정만 받으면 벌어지는 일이다. 이런 상황이 벌어질 수 있으니 집주인이 중기청을 좋아할 리가 없다. 내 생각엔 매우 보통의 상황이고, 심사 기간이 오랜 시간이 걸리는 중기청의 문제라고 생각한다.
5. 은행에 중기청 서류제출
신한은행에서 받은 중기청 신청 서류 리스트
아래는 내 기준으로 중기청 서류 리스트를 나눠봤다.
*부동산
1. 임대차계약서(확정일자) - 반드시 확정일자를 받아야 하고, 확정일자는 이사가고자하는 주소의 주민센터에서 빠르게 받을 수 있다.
2. 부동산등기부등본 - 부동산에서 뽑아줌, 직접 인터넷에서 발급가능
3. 건축물대장 - 부동산에서 뽑아줌, 직접 인터넷에서 발급가능
4. 보증금영수증(임차보증금의 5%이상 지급 확인서류) - 부동산에서 만들어 준다.
*직접뽑음
5 . 소득증빙서류(나는 원천징수영수증을 가져감)
6. 신분증(주민등록증 or 운전면허)
7. 주민등록등본, 주민등록초본 - 인터넷에서 발급 or 무인증명서발급기, 발급시 주소 변동이력, 주민번호 모두 나오게 발급.
8. 가족관계증명서 - 인터넷에서 발급 or 무인증명서발급기, 주민번호 모두 나오게 발급.
9. 고용보험피보험 자격내역확인서 - 2020년부터 "고용산재보험 토탈서비스"(http://total.kcomwel.or.kr/main.do)에서 발급.
10. 보증료 할인을 위한 제출서류 - 나는 해당사항이 없다. 있다면 제출.
*회사에서 해야함
11. 재직증명서(회사직인) - 나는 회사 사이트에서 출력. 회사직인 반드시 필요.
12. 주업종코드(회사직인) - 회사에 요청. 회사직인 반드시 필요.
서류를 제출하고, 추가로 몇 개의 서류를 더 작성하면 이제 앞으로 모든 과정이 모바일로 가능하여 은행에 오지 않아도 된다고 했다. 나는 지금 이 여기까지 제출했고, 은행원이 특별한 문제가 없으면 1억 원 다 나올 거라고 걱정하지 말라고 해서 기다리는 중이다.
기금e든든 어플 심사진행현황
대출을 기다리며 집 인테리어 생각 중.
대출을 기다리며 이사갈 집에 대한 인테리어를 구상하는 중이다.
가장 먼저 필요한건 집 도면이라고 생각했고, 알아보던 중에 나 같은 초보도 쉽게 도면을 그릴 수 있는 웹 서비스를 발견했다.
"플로어플래너"라는 서비스이고, 무료이다. 아래 링크 참조.
2020/03/30 - [기타] - [플로어플래너] 이사준비(2D/3D 도면그리기, 셀프인테리어)
20/04/06 - 나는 행원을 정말 잘 만났다. 행원이 빠르게 진행해 준 덕에 사전자산심사(은행심사)가 시작된 첫날 대출 확정 여부를 알 수 있었다. 아직 뒤로 여러 심사가 남아있긴 하지만, 특별한 문제가 없다면 대출을 받을 수 있다고 한다.
20/04/13 - 기금e든든에서 사전자산심사 통과했고, 은행에서도 모바일로 대출서류 마지막 단계 작성해달라고 연락이 왔다. 모바일로 서류작성하도 서류확인을 기다리는 중이다.
기금e든든 사전자산심사 적격
신한은행 중기청 대출서류작성
20/04/22 - 사후자산심사까지 적격 판정을 받았다.
20/04/29 - 4/30 ~ 5/3 긴 연휴기간이었지만 행원에게 5/4일 전화가 왔다. 특이사항 없으면 대출 잘 나온다고 한다. 역시 행원 잘 만나야 한다.
20/05/04 - 이삿날 오전 10시쯤 신한은행계좌에서 주택금융공사 보증료가 인출 되었다(아마 이때 대출이 실행된 듯). 은행에서 집주인에게 1억을 송금해준 상황. 처음 계약할 때 계약금 10%(1500만원)와 중기청 1억을 제외한 3500만원의 잔금을 치렀다.
