토스 부동산 소액투자
토스 부동산 소액투자는 3개의 p2p 투자 플랫폼(어니스트펀드, 테라펀딩, 투게더펀딩)과 제휴를 맺고 있다.
따라서 토스 부동산 투자에 나오는 많은 상품은 이 3가지 플랫폼 중 하나의 것이다.
그리고 각 플랫폼당 부동산 투자금액은 법적으로 1000만 원으로 제한되어 있다.
수익
누적
총 수익금은 80만 원이고, 손실액은 10만 원이다.
2100만 원을 투자해서 80만 원을 번 것이 아니라, 상품이 한 달짜리라도 100만 원 투자했으면 누적 투자금이 100만 원 올라간다.
처음엔 업계 1위이고, 수익률이 높은 테라펀딩에 많이 투자했다. 나중엔 나의 기준에서 상품관리를 더욱 꼼꼼히 한다고 생각했던 어니스트펀드에 많이 투자했다. 그리고 투게더펀드에는 한 번만 투자했는데, 높은 안정성의 상품만을 취급하는 투게더펀드에 앞으로 투자를 늘릴 계획.
현재
현재 약 980만 원 투자 중이다. 월마다 평균 6만 원 정도 들어온다.
이는 85만 원짜리 원리금 일시 상환 상품 + 40만 원짜리 연체를 제외한 855만 원에 대한 한 달 수익금이다.
단순히 855만 원 12개월 단리로 계산했을 때 8.4% 정도의 수익률이다.
상품 고르는 법
상품별로 각 플랫폼 마다 각자의 기준으로 매긴 등급이 붙어있다.
플랫폼 |
기준 |
테라펀딩 |
안정성(LTV, 자기자본), 수익성(투자수익류, 자기자본이익률), 시장성(지역여건, 입지여건, 시장환경분석) |
어니스트펀드 |
사업평가(시행계획, 시공역량, 사업환경), 금융평가(자금용처, 자금원천, 자금상환) |
투게더펀딩 |
담보건물종류, 담보가치평가, 선순위비중 |
신경 많이 안 쓰고 투자하고 싶다면 - A, B, C, D등급만 보고 투자해도 나쁘진 않지만, 토스에서 투자 '하이라이트' 부분에 있는 LTV, 채권, 상품분류 3가지의 의미 정도는 알고 투자하는 것이 좋다.
LTV(Loan to Value Ratio) : 낮을수록 좋다. LTV = (대출금 / 담보가치)이다. 사업자가 대출금이 낮을수록 좋고, 투자한 담보물의 가치가 높을수록 LTV가 낮아진다. 예로, LTV가 80%이고 담보의 총 가치가 1억 원이라면 8천만 원의 대출이 있고 2천만 원의 담보 여유 자금이 있다는 것.
채권순위 : 순위가 낮을수록 좋다.(1순위, 선순위) 예로, 부동산신축사업이 1순위(새마을금고), 2순위(테라펀딩) 채권을 가지고 진행되고 있다. 그런데 사업이 망해서 투자자에게 돈을 돌려줘야 하는 상황이다. 사업이 중간에 망했으니 처음 이곳저곳에서 빌린 돈을 그대로 회수할 순 없을 것이다. 이때 1순위부터 돈을 갚아 나가는데, 2순위인 테라펀딩까지 돈이 안 올 수도 있어서, 원금 손실이 발생할 수 있는 것이다.
상품분류 : 대표적으로 신축자금, 담보 상품이 있다. 대부분의 담보는 수익률이 낮고, 안정성이 높다. 반면에 신축상품은 수익률은 높으나 안정성이 떨어진다.
개인적인 의견
처음 부동산 소액투자를 시작했을 땐 등급을 많이 봤다.
수익성, 안정성, 시장성 등 여러 가지를 따지며 등급을 매기니 결국 등급이 중요하다고 생각했다.
하지만 투자가 계속되고, 지식도 쌓으면서 나도 나름 똑똑하게 투자하려고 노력 중이다.
예로 가상의 2개의 상품을 비교해보자.
서울이라 시장성이 좋지만, 채권순위가 후순위이고, LTV가 높은 수익률 13%인 - B1 등급 상품
지방이라 시장성은 나쁘지만, 채권이 선순위이고, LTV가 낮은 수익률 12%인 - B1 등급 상품
두 개의 상품은 종합적인 평가로 같은 B1 등급을 받았지만, 추구하는 기준(안정성, 수익성)에 따라 선택이 달라진다.
단편적인 예를 들었지만, 고려해야 할 많은 요소가 존재하기 때문에 자기 기준을 정하는 것이 필요하다고 생각된다.
토스 vs 플랫폼별 투자 장점
나는 2개를 모두 이용 중이다. 토스를 주로 사용하고, 자세한 정보를 확인하거나, 특정한 경우에는 플랫폼에서 직접 투자하기도 한다.
토스 투자 장점
앱하나로 해결 : 토스 앱 하나로 3개의 플랫폼(어니스트, 테라, 투게더)에 모두 투자를 할 수 있다. 또 3개의 플랫폼에 투자한 종합적인 요약 정보를 볼 수 있다.
플랫폼 직접 투자 장점
다양한 상품 : 토스보다 빠르게 상품이 공개되거나, 각 플랫폼에만 나오는 상품이 존재한다.
투자 단위 세분화 가능 : 토스는 최소금액 10만원, 5만 원 단위로 투자가 가능하다. 하지만 어니스트펀드에 직접 들어가서 투자하면 최소금액 1만원, 1만원 단위 투자가 가능하다. 테라펀딩은 최소금액 10만원, 10만원 단위 투자 가능.
구체적인 대쉬보드 : 해당 플랫폼에서 수익률, 수익금 등의 구체적인 대시보드를 볼 수 있다.
제대로(?) 자세히(?)할 예정이면 반드시 각 플랫폼 가입해야 한다고 생각한다.
어니스트펀드 플랫폼에서만 모집하고, 토스에서는 모집하지 않던 상품. 어니스트펀드에서 투자 후, 토스 '내가투자한상품'에 잡힌다.
Tips!!
- 사회초년생에게 추천 : 개인적으로 나 같은 사회 초년생한테 좋은 투자 경험이 되는 것 같다. 조금씩 투자하며 모르는 부분을 찾아가면서 공부하게 되고, 적지만 매월마다 수익이 들어온다는 점에서 꽤 도움이 되었다.
- 상품투자 : 상품관련 제시하고 있는 자료를 모두 읽어보면 좋다(다운받아서 보는 자료들도 있음). 모르면 찾고, 기록하다보면 지식이 늘어날 것이다. 물론 나도 모르는 것이 엄청 많다.
- 원금보장 안됨 : 투자 주의사항에도 쓰여 있지만, 원금이 보장되지 않는다는 것을 명심해야 한다. 나도 최근 10만 원 원금 손실을 봤다.
- 토스와 연결된 플랫폼들의 연체율 상승 : 상품에 대한 원금을 제때에 갚지 못하면 상태가 '지연중'이 되고, 지연이 한달 되면 '연체중'이라는 상태가 된다. 특히 테라펀딩의 경우 2020/02/14 기준 연체율 17.48입니다. 매우 높은 수치이므로 신중한 투자 하시길! (나는 테라펀딩에 남아있는 100만 원 상환받으면 테라는 임시 중단할 예정)
- 자금 묶임 : 부동산 소액투자의 경우 한번 투자하면 자금이 묶인다. 중간에 투자금 회수 못 함.
- 빈번한 조기상환, 분할상환 : 투자를 하다 보면 상품이 조기상환, 분활상환이 되는 경우가 매우 많다. 나 같은 경우 테라펀딩에 투자한 10개 상품 중 6개가 기간을 다 채우지 않고 조기상환 됐다. 조기상환 되면 다른 투자상품을 계속해서 찾아봐야 한다는 번거로움이 생길 수 있다.
- 투자자금 쪼개기 : 나는 50만 원씩 투자를 했다. 예로 100만 원을 10만 원씩 10개의 상품에 쪼개 투자하는 것은 굉장히 시간이 많이든다. 그래서 나는 50만 원씩 좋은 상품에 2개에 투자하는 방법을 택했다. 하지만 이것도 시간이 적게 들지는 않는다. 이건 다 개개인의 차이가 있고, 기호이기 때문에 각자 알아서 쪼개면 된다.
- 자동분산 투자 장점 : 자동분산 투자를 이용하면 오픈 시간보다 앞서 자동으로 투자가 된다. 가끔 정말 종합적으로 등급이 높고, 모집 금액이 적은 상품들이 나오는데 엄청 빨리 모집이 완료된다. 이런 경우 미리 자동분산 투자 조건을 그 상품에 맞게 변경하면 상품 오픈 1시간 전에 자동투자가 먼저 모집된다. 왠지는 모르겠는데 토스에서 각 플랫폼 자동투자 설정하는 것 보다 각 플랫폼에서 자동투자 설정하는 것이 훨씬 잘 먹혔다.
- 플랫폼별 사이트 장점 : 위에서도 언급했지만, 토스보다 각 플랫폼 사이트가 더 빠르고, 많은 상품이 나온다. 그리고 각 플랫폼 안에 세부내역을 대쉬보드로 확인하는 것 또한 다른 매력이 있다.
- 플랫폼 이용료 : 각플랫폼의 이용료와 이용료 지급 시기가 다르다. 테라펀딩은 마지막 상환시기에 원금에서 플랫폼 이용료를 뺀다. 어니스트펀드의 경우 매달 플랫폼 이용료를 빼고, 수익금을 지불한다. 이 때문에 테라펀드가 매월 들어오는 금액이 조금 높아 보일 수 있다. 아래는 수익률 15%의 플랫폼별 수익률을 비교한 것. 금액은차이는 여러 요소에 의해 다르므로 플랫폼 이용료 지불 시기만 참조하시길!
어니스트펀드 - 매달 플랫폼이용료를 빼고 지급
테라펀딩 - 마지막 상환시기 원금에서 플랫폼 이용료를 뺀다
